Fastighetsbolagen, kreditgivare och marknaden vet det, men det är en tystandskultur att tala om det, alla sitter i samma båt.
Någon kanske ropar ”stopp” det finns professionella värderare och de måste väl veta vad de gör. Där är grundproblemet, värderingsföretagen får givna instruktioner, vilket i sin tur gör att deras värdering i praktiken blir förutbestämd av fastighetsbolagets ledning/styrelse.
En normal fastighetsvärdering
Exempelvis en fastighet som har hyra på 10 miljoner per år och driftkostnader på 3 miljoner, så har bolagets ett driftöverskott på 7 miljoner.
Om en fastighet ska värderas, så tittar värderaren på hyror, driftkostnad, fastighets läge, skick, planerat underhåll, vakanser etc. och bedömer också hur risker och hyror bedöms utvecklas och motsvarande.
I grunden ska värderingsmannen göra bedömning om fastigheten säljs, vad är marknaden beredd att betala för fastigheten. Då tar han stöd av liknande transaktioner, och transfererar nyckeltal, för sitt värderingsobjekt.
Om han kommer fram till fastigheten är värd 70 miljoner kr, så får han fram olika jämförande nyckeltal t.ex. värdering per m2, men viktigaste som alla använder som grund är driftnetto, avkastningsvärde i % av värderingen.
Driftöverskott är i det här exemplet 7 miljoner så driftnetto/avkastningen i % blir 7/70 (7 miljoner driftöverskott ./. fastighetens värde på 70 miljoner), vilket blir 10%.
Värderingsmannen gör också lite framtidsprognoser.
Driftnetto på 10% tillsammans med framtidsprognoser blir det väsentligaste nyckeltalet att använda för simulera en total kalkyl med lånekostnader, räntor och amorteringar, men också för att täcka bolagets centrala kostnader för administration, framtida investeringsbehov och normalt också ett kalkylerat överskott.
Börsnoterade fastighetsbolagens värderingsmetod
De gör i grunden exakt samma sak som vid en normal fastighetsvärdering, men en stor skillnad.
De ger värderingsföretaget en given direktavkastning i %, sedan får de baklänges räkna ut vad värdet blir.
Om vi följer ovanstående exempel med hyra på 10 miljoner och driftöverskott på 7 miljoner och värderingsmannen får uppdraget värdera, och en given parameter direktavkastningen ska vara 7%, ja då är blir värdet på fastigheten 100 miljoner (7 miljoner/7%).
T.ex.
5% ger värde på 140 miljoner
6% ger värde på 117 miljoner
7% ger värde på 100 miljoner
8% ger värde på 88 miljoner
9% ger värde på 78 miljoner
10% ger värde på 70 miljoner
11% ger värde på 64 miljoner
12% ger värde på 58 miljoner
Utöver det så laborerar fastighetsbolaget vid beräkning av värdena många gånger med 100% uthyrning, även om de inte har det. Tar bort underhållskostnader i sina kalkyler och flyttar kostnader till central administration för göra så värderingen blir högre.
Självklart kan även denna omvända värderingsmetod användas av även andra fastighetsbolag än börsnoterade, men kreditgivare och fastighetsinvesterare gör det inte.
Ett exempel från verkligheten, Neobo
(Uppgifter från bokslutskommuniké 2023)
De anger i sin rapport att deras fastigheter är värda 14.018.000.000 kronor, d.v.s. 14 miljarder.
I sin rapport säger de inte att värderingsmannen kommit fram till avkastningskrav på 4,7%, utan de anger ”vägt avkastningskrav 4,7 procent har använts (tidigare 4,1)”.
Tittar vi på deras resultaträkning för 2023, hyror 888 miljoner, fastighetskostnader 429 miljoner, så har de ett driftnetto på 460 miljoner. S
ätter man 4,7% som avkastningskrav, ja då blir fastigheterna värde 9.787.000.000, d.v.s. mer än 4 miljarder mindre. Räknar man med deras central administration på 88 miljoner så driftnetto är 372 miljoner, då är fastigheterna värda 7.914.000.000 miljoner.
D.v.s. för då deras siffror att stämma, så måste de räknat med 100% uthyrning (de har 92%) och flyttat tagit bort underhåll och fastighetsadministration på 133 miljoner. Vidare lägga till hyra för de outhyrda 8%, genomsnitt ca 70 miljoner.
Tillsammans då blir driftnettot 663 miljoner och fastigheterna värda 14,1 miljarder, men det är förstås ingen verklighet.
Jämför man driftnetto på 460 miljoner så blir det verkliga driftavkastningen 3,2%. Räknar vi dessutom med central administration på 88 miljoner, så är den verkliga överskott från fastigheterna 372 miljoner och driftavkastningen utifrån deras värdering 2,6%. Det är deras verkliga avkastning, som ska räcka till för deras räntor, amorteringar och kostnader.
Det är dessa 372 miljoner, som ska räcka för deras räntebetalningar, amorteringar och överskott.
Under 2023 var deras räntekostnad 393 miljoner, men de har under året också fått en plusränta på 169 miljoner, så de redovisar finansiella kostnader på 224 miljoner.
Anledningen är att de kortsiktigt la om bundna billiga räntor och fick ränteskillnadsersättning till korta räntor, men det är som sagt en engångsåtgärd och de får istället betala högre räntor löpande.
Neobos fastigheter är spridda över Sverige i 40 kommuner och 267 stycken fastigheter, i huvudsak bostadsfastigheter. De lägger oerhört låga summor på löpande underhåll, vilket gör underhållet eftersatt.
Långsiktigt underhåll för fastigheter av deras karaktär är minimum 200 kr/m2 och år, d.v.s. ca 140 miljoner, det motsvarar ca 1.000 kr/månad för en genomsnittlig lägenhet.
Underhållet omfattar även utvändigt som tak, väggar, el, avlopp etc.
Det gör att företagets verkliga driftnetto att äga sitt fastighetsbestånd i verkligheten är ca 300 miljoner.
Låt oss säga att bolagets krav på avkastning 4,7% stämmer med marknaden så blir deras fastigheter värda 6.383.000.000, ändå ett värde långt under deras skulder.
Nu är inte marknaden där de beskriver, marknaden vill snarare ha minst 6-8% i avkastning på den typen av fastigheter som Neobo äger, ja då blir deras verkliga värde på sina fastigheter någonstans mellan 3.750.000.000 – 5.000.000 miljarder.
Väldigt långt under deras påstådda värde på 14 miljarder. (Många orter där Neobo har fastigheter med stora vakanser är avkastningskraven betydligt över 10%, deras bästa fastigheter möjligen 6%)
Deras skulder uppgår till ca 8.000.000.000 kronor, så verkligheten är stort negativt värde, om man räknar på verkligt sätt.
Verkligenheten kan man läsa också genom kassaflödet pengar in/ut och det har under 2023 om man tar hänsyn räntor genererat +102 miljoner men korrigeras det för inkomsten för omläggning av lån, så är verkligheten – 67 miljoner och då har vi ändå inte räknat med amorteringar på lån.
De har inte särskilt stor kassa, om någon är bered låna ut medel till dem, så är läget akut, deras likviditet har hållits upp, på konstgjort sätt, men kryper nu snabbt mot noll.
Att någon värderar Neobo till ens en krona, kan inte baseras på fastighetsanalys, utan på helt andra parametrar. Neobos största ägare är ICA-gruppen, i deras samlade tillgångar en betydelselös investering, men också någon som inte gjort hemläxan.
Liknande simuleringar kan göras på de flesta fastighetsbolag, men vissa är förstås värre än de andra.
LÄMNA KOMMENTAR