SBB Kommunhuset i Fagersta

AI News Börsnoterat, analysavdelningen

AI Newsjuni 1, 2023

Vi tar en titt, på en typisk fastighet i SBBs portfölj, den följde med när man köpte bolaget Offentliga hus.

Offentliga hus köpte den av Fagersta Kommun och träffade samtidigt ett hyresavtal på 5,6 mkr/år plus moms, köpeskillingen var 20,1 mkr för fastigheten.
Hyresavtal träffades på 25 år, innefattande ”renovering”, indexklausul. Renovering var målning invändigt och olika lättare underhåll, uppskattningsvis en kostnad på 5-10 mkr, så fastighetens netto, anskaffningsvärde är sannolikt max ca 30 mkr.

Driften så har hyresvärden ansvar för uppvärmning, däremot har hyresgästen ansvar för löpande underhåll.

Lite schablonmässigt med indexuppräkning kan det beräknas, driftnetto på årsbasis:
Hyresinkomst 6,2 mkr
Driftkostnader 1,2 mkr

Driftnetto 5 mkr

Om fastigheten är värderad som genomsnitt i SBBs portfölj, är den värderad till

Driftnetto 4,3% – värde 116 mkr
Genomsnitt pris per m2, (28.000kr/m2) – värde 126 mkr.

Det är mycket troligt SBBs värdering är som ovan, d.v.s. verkligt anskaffningspris ca 30 mkr, har blivet ett bokfört värde på 116 – 126 mkr, genom uppskrivningar.

Fastigheten har förvisso under kvarvarande 22 år av kontraktet, ca 110 mkr i återstående hyror (plus index, men också är nuvärdet av en betalning längre fram i tiden lågt).

Sätter man en ränta på t.ex. 5% och tänker sig betala lånet på ca 22 år (som hyreskontraktet), så kommer det vara motiverat med 50 mkr i värdering, om någon vill göra affären till plus minus noll och spekulera i bra alternativvärde om 22 år.

Det troliga är att en köpare på öppna marknaden kommer ha minst det avkastningskravet, möjligen högre ändå i Fagersta, så en värdering är snarare i intervallet 40-50 mkr i dagens marknadsläge. D.v.s. under 50% av det troliga bokförda värdet hos SBB.

Hur ska Fagersta Kommun göra?

Även om det är 22 år kvar av hyresavtalet, så gör de smartast i att säga upp avtalet redan nu. Kommer fastigheten ut på öppna marknaden, så kommer en fastighet med uppsagt hyresavtal värderas lägre, än med löpande avtal.

Det bästa är förstås om kommunen själva köper fastighet till marknadsvärde, säg ca 50 mkr. Tar kommunen ett lån, för köpa fastigheten, så kommer de ändå sänka sina årliga kostnader och spara några miljoner. De får också full flexibilitet att göra förändringar, t.ex. hyra ut en del av fastigheten externt.

Källor
Fagersta kommun, hyresavtal

Köpet
https://www.svenskbyggtidning.se/2020/05/21/offentliga-hus-koper-samhallsfastigheter-i-fagersta/

https://offentligahus.se/mfn_news/offentliga-hus-koper-samhallsfastigheter-i-fagersta/