Alla som håller på med hyresfastigheter och kommersiella fastigheter, vet att det är som det står i den här artikeln, samtidigt så försöks det på olika sätt hålla skenet uppe och det hoppas på förändringar.
Det finns förstås många olika situationer och affärer, men de här bilderna stämmer mycket väl, för att göra en generalisering.
2021 och innan
Det skapades en förmögenhet för alla som på något sätt kunde genomföra ett köp och finansiera det. Ett köp, skapade ofta förutsättningar för fler köp och fastighetsbolag både noterade och onoterade kunde växa oerhört fort och skapa stora förmögenheter, åtminstone på pappret.
När ett företag köpte en fastighet, så skapades det vinster genom uppskrivning (gröna området) genom högre värderingar. Marknaden var stigande och efterfrågan hög, det var ett ”lätt” sätt bli förmögen.
Olika finansieringsmöjligheter fanns, dels ca 50% via banklån, dels olika kompletterande lån, t.ex. obligationer. Vanligt att i princip på olika sätt hela fastighetsinvesteringar kunde genomföras med olika formera av krediter, på det sättet (t.ex. Heimstaden bostad köp av Akelius fastigheter).
Avkastningen var låg, men finansieringskostnaden ännu lägre, så hela tiden kom det in mer pengar, än det gick ut från verksamheten.
Övre delen av bilden, visar situationen.
2023 som det är nu
Fortsätter man generalisera samma fastighet/er som ovan, så är det dramatiska förändringar och som nedre bilden. De röda områdena är förändringar idag eller på väg idag.
Bolagen har skrivet ner sina bokförda värden, vilket gör att tidigare vinster genom uppskrivningar krymper bort, men verkligheten är att nedskrivningarna inte är fullt ut ner till verkligt marknadsvärde på de nivåer där det finns köpare i marknaden.
När det gäller finansiering, så vill banker minska sina lån och olika alternativa lånemöjligheter har i praktiken upphört eller är synnerligen begränsade.
Marknaden för sälja fastighetsbestånd är extremt krympt och begränsad.
Avkastningen är ofta något högre än tidigare, men det hjälper väldigt lite när finansieringskostnaden är 3-4 gånger högre än tidigare.
Det här har i sammantaget inneburit fastighetsbolagen gör stora förluster och möjligheten att finansiera förlusterna genom nya lån och/eller fastighetsförsäljningar är extremt begränsade. Utöver detta blir problemet ännu större om likviditet behöver skaffas både till förluster och kreditgivare vill ha tillbaka olika former av lån.
Vem ska betala de röda områdena?
De röda områdena måste på något sätt betalas och en hel del har redan skett via aktieägare som fått se sina värden på aktier sjunk ihop.
Banker sitter i huvudsak som marknaden är nu, fortfarande med trygga säkerheter, i enskilda fall, kan det vara högre exponering.
Risken är också stor att obligationsägare och andra olika kreditgivare, på olika sätt inom sitt röda område får betala en stor del. I vissa fall kan man förvänta sig fordringsägare tar över tillgångar.
Löpande underskott, så har de flesta fastighetsägare likviditet att betala, men överskottet minskas snabbt och likviditetsbrister är på väg att uppstå hos de flesta.
Olika former av fastighetsförsäljningar kan i vissa fall genomföras, men möjligheterna är mycket begränsade.
Ibland kan ägare ge olika former av tillskott, men även det området är normalt begränsat.
Olika former av nya lån, upptagande av obligationslån är väldigt begränsat och när det är möjligt, så är det dyra och hårda villkor.
Löses inte betalning av röda områden på ett eller annat sätt, så blir det obestånd.
Hela fastighetsmarknaden har en mörk situation.
Vad kan rädda fastighetsmarknaden?
Förenklat är det högre hyror, eller lägre finansieringskostnader och tillgänglig finansiering.
Högre hyror, får en fastighetsägare om det är en bristsituation eller genom inflation. I huvudsak är det under överskådlig tid, främst inflation. Inom vissa typer av fastigheter är det brister och har stora utrymmen för hyreshöjningar men har istället en reglerad hyressättning.
Inflationen bekämpas, men lyckas inte det så kommer inflationen dra hyrorna uppåt och på sikt skapa högre fastighetsvärden, eller så att fastigheternas verkliga värden kommer ikapp med bokförda värden. Det kommer dock ta lång tid, många år och det är likviditetsproblem under tiden.
Räntor och möjligheten att låna, är marknadens viktigaste faktor. Det är inte realistiskt att förvänta sig en återgång till de förutsättningarna som rådde fram till räntehöjningarna började, både räntekostnaderna i sig men också kreditmöjligheter via banker och andra finansieringskällor.
Det kan förhoppningsvis förväntas en förbättring.
Vår bedömning av marknaden
Det är enorm skillnad mellan köpare och säljare idag. Det är väldigt få köpare som gör affärer som är kreditfinansierade, som i en normal fastighetsmarknad. Köpare är istället pensionsfonder eller offentliga verksamheter.
Det kommer krävas en finansiell sanering för marknaden ska återfå balansen och vi kommer ha minst 2 år, förmodligen upp mot 4-5 år av en marknad med turbulens och svårigheter.
Balans har marknaden när prissättningen på fastigheter är så:
– Att köpare på rimligt sätt, med rimlig andel eget kapital kan finansiera köp.
– Att köparen inom rimlig tid kan förväntas nå överskott i sin löpande fastighetsförvaltning, när räntor är betalda.
Alla typer av krediter, gäller det att kunna betala räntorna och på något sätt över tid återbetala lån, det gäller även fastighetsförvaltning.
Självklart finns aktörer som offentlig verksamhet, pensionsmedel som har en annan finansieringssituation, men det är ändå kreditmarknaden som kommer sätta prisbilden.
LÄMNA KOMMENTAR