Grundproblemet är att sektorn styrs i huvudsak i första hand efter tillgången på möjligheter att få lån i andra hand hur mycket lånen kostar och återbetalningsvillkor.
Fastighetssektorns priser styrs av efterfrågan och hur stort utbud det finns. Just nu är det stort utbud och begränsad efterfrågan. Efterfrågan sedan styrs till dominerande del, över vilka förutsättningar det finns att få lån eller andra sätt lösa finansiering, den marknaden kommer vara svag under lång tid.
I grunden vill fastighetsinvesterare låna till sina investeringar, det gäller även de allra största fastighetsbolagen, kontantköpare utan lån kommersiella fastigheter kan man inte förvänta sig.
EXEMPEL
Fiktivt exempel, men principiellt ser hela fastighetsmarknaden ut så här.
Innan nedgången
Fastighetsbolag som har köpt fastigheter för 1 miljard
Lån på 1 miljarder, 1,5% ränta (15 mkr/år)
Hyror på 60 miljoner
Driftkostnader på 20 miljoner
Driftnetto på 40 miljoner
När de gjorde en värdering, som byggde på 2% avkastning, så blir värdet 2 miljarder.
Bolaget gick med 25 mkr i vinst/år.
Ville de köpa några fastigheter för 500 mkr, så hade de inget problem få lån eller ge ut obligationer. Inte en enda egen krona betalar de. Låt oss säga de köpte till 3% avkastning, så tillförde köpet 15 mkr i driftnetto och ökar lånen med 7,5 mkr/år till 22,5 mkr/år.
Alla tycker affären är mycket bra. På den tiden, fanns hur många köpare som helst, till de villkoren.
Det är förstås lite amorteringar m.m. men det ser ingen som något problem, för det är enkelt ersätt med nytt lån.
Efter nedgången
Nu är räntan på lånen 5% och på 1,5 miljarder, d.v.s. 75 mkr/år
Driftnettot har ökat från (40+25) till 70 mkr för det är hyresökningar.
Amorteringar på kanske 75 mkr/år kan de inte finansiera genom nytt lån.
Bolagets kalkyl är -5 mkr per år, bolagets cashflow är -80 mkr år.
När de vill sälja fastigheter är ingen beredd betala ens deras lån. De är fastlåsta och kan inte återbetala något lån varken med amortering eller på annat sätt.
Banker, obligationsmarknaden – Ingen vill låna ut nya pengar
Ingen vill låna ut nya pengar om inte driften räcker för att med marginal betala ränta och med marginal amortera skälig summa.
Det gör att kreditgivaren är beredda låna ut, där 10-12% avkastning täcker lånesumman. Är det sämre lägen, eller osäkerheter av olika slag vill inte bankerna eller andra kreditgivare låna ut alls.
Tittar vi på exemplet ovan, så motsvarar det lån på 580 – 700 miljoner, d.v.s. under 50% av tidigare lån.
Ska någon köpa en ny fastighet, som ger t.ex. 6 % avkastning, kommer finansieringsmöjligheten vara ca 50% av köpet, vilket skapar enorma krav på egen insats för kommersiella fastigheter.
Det här innebär att i praktiken är kreditmarknaden mer eller mindre stängd, utom att flytta runt kreditrisker till nya låntagare.
I grunden har banker tänk på det här sättet sedan 90-talskrisen, men obligationsmarknaden växte fram som ett finansieringsalternativ, delvis under pandemin med statligt stöd.
En av de större fastighetsaffärerna mellan kommersiella bolag var Balders köp av fastigheter från Oscar Properties, är också ett sådant exempel, där i grunden krediter flyttade från ett dåligt bolag, till ett mindre dåligt bolag.
Vad krävs för marknaden ska bli i balans igen
För att marknaden ska vara redo finansiera igen, så krävs det antingen att fastigheter sjunker i pris eller räntor och finansieringsmöjligheter förbättras kraftigt, troligtvis en kombi av båda två.
Tror man på sikt att styrräntor går mot 2%, så kan nog tänkas att kreditgivare lånar ut till 3-3,5% och nöjer sig med 7-8% avkastning på lånesumman, för att få en rimlig säkerhetsmarginal.
För att det ska uppstå pengar i fastighetsmarknaden krävs då att värderingar är den nivån, annars kommer det vara likviditetsunderskott och underskott på köpare.
I bästa scenario tar det runt 2 år.
I ett neutralt scenario tar det 2-3 år.
I ett sämre scenario tar det 4 år eller mera.
Under den här tiden, kommer flera stora fastighetsbolag, få det mycket svårt att överleva.
LÄMNA KOMMENTAR