Lägre räntor och bättre tider räcker inte, SBB går mot undergång alternativt väldigt stor aktieutspädning som gör aktien nästan värdelös.
SBB har under en längre tid nu ”trollat” fram likviditet genom affärer som är riktigt ofördelaktiga, som inte verkar bygga på affärsmässiga grunder. Deras stora problem är likviditeten och de kan inte kreditvärdiga och kan refinansiera sig. Hur kan de samtidigt besluta om utdelning och när de väl får genom en affär och får lite likviditet lägger amortering på hybridobligationer. Deras hybridobligationer har ingen säkerhet och räntan än 2-3% dessutom eviga utan amortering, extremt fördelaktigt, hur kan då ett bolag med likviditetskris lägga sina ”sista pengar” på amortera just dessa ”köpa tillbaka”?
SBB´s fastigheter
SBB har succesivt sålt och paketerat om och äger idag fastigheter för ca 55 miljarder. Dessa fastigheter har hyra på ca 4,2 miljarder/år
Från intäkterna avgår driftkostnader på ca 1,0 miljarder per år.
Normalt underhåll är 1-2% av värdet, vilket skulle vara ca 500-1000 mkr/år, men dessa är strypta och just nu läggs ca 200 mkr/år där, så en underhållsskuld byggs upp. Utöver detta har man en administration att sköta om dem, normalt borde det vara runt 500 mkr/år, men SBB lägger ca 900 mkr/år. Utöver det lite fastigjetsskatt och lite andra ”småkostnader”.
Hur man än räknar, ca blir överskottet på fastigheterna runt 1,5 -2 miljarder per år.
De flesta hyresgäster är privata företag som driver offentlig verksamhet, dessa jagar kostnader, så SBB har stora risker tappa hyresgäster. Förra året hade de en uthyrningsgrad på 96%, den är nu nere i ca 92%. Att hitta ersättningshyresgäster i dagens marknad är svårt.
Ett marknadsvärde på fastigheterna om de bjöds ut på marknaden, så skulle i bästa fall bud komma in där köpare nöjer sig med 5% avkastning, men tittar man på de affärer som sker av motsvarande är idag avkastningen snarare 7-8%. Det betyder vi är ner i värden runt 20 miljarder och i bästa fall kanske 35 miljarder.
Det betyder också att fastigheterna som säkerhet har ett värde på 50-75% av marknadsvärdet, eller ca 10- 26 miljarder.
SBB har gjort värderingar men omvänd värderingsmodell. Det normala är värdera för att därefter få t.ex. avkastningskrav. SBB har vänt på det och gett direktivet avkastningskrav 5,28%, vilket värde det blir då skulle de sagt 5% skulle det bli högre och skulle de sagt 5,5% lägre osv. Vidare så ska i en sund värdering ingå rimliga avsättningar för periodiskt underhåll (annars blir det underhållsskuld och eftersatt skick) och avsättnings även för administration för driva fastigheterna. Så värderingsföretag har fått givna uppgifter, som inte är korrekta för värdera ett marknadsvärde där resultatet bestäms i förväg.
Hursomhelst värdet är en sak, driften en annan ska och överskottet från fastigheterna ska nu användas för klara av räntebetalningar.
SBB lån
SBB har några olika typer av lån, varav ca 14 miljarder är hybridobligationer. Dessa räknar SBB gärna in i egna kapitalet, men det är inget kapital som någonsin kommer att komma aktieägare till godo, utan det även dessa är ett lån med ränta.
Vidare har de banklån som uppgår till ca 16 miljarder, varav ca 3 miljarder förfaller inom närmaste året. Dessa lån är i paritet med normala lån på fastighetsvärde.
Vidare har de också lån genom obligation på runt 39 miljarder, varav 6 miljarder förfaller närmaste året.
Utöver lite andra skulder, men de är ”felräkningspengar i sammanhanget”.
Lån
Hybrid 14 miljarder ränta ca 400 mkr/år
Obligationer 39 miljarder ränta ca 1150 mkr/år, amorteringar ca 6 miljarder (närmaste året)
Banklån 16 miljarder ränta ca 950 mkr/år, amortering ca 3 miljader (närmate året).
Summa 69 miljarder, ränta ca 2500 mkr/år, amortering ca 9 miljarder.
SBB har ca 3,5 miljarder i kassan (efter utdelningen betalades några dagar efter delårsrapporten).
SBB andra affärer
SBB har delägda fastigheter och även fordringar på delägda fastighetsföretag. Totalt uppgår värden i balansräkningen till ca 25 miljarder. Vad är värdet på den tillgången, om det inte levererar inkomster?
De har på utlåning till delägda bolagen inkomster på ca 400 mkr/år, i övrigt är det bara fördela förluster. 2023 förluster på ca 6 miljarder, första halvåret 2024 förluster på ca 2 miljarder. Det är förstås stora risker att samägda bolag behöver tillskott, vilket inte skulle gynna SBB.
Även dessa bolag har samma struktur som SBB, överskuldsatta och får inget överskott från sin verksamhet. Att de bolagen ska börja leverera till SBB verkar långsökt.
Det verkar synnerligen optimistisk förvänta sig marknadsvärdet uppgår till bokförda. Snarare är allt mellan 0-15 mer rimlig simulering.
Att SBB kan få teoretiska vinster köpa en obligation till rabatt eller frigöra likviditet genom försäljning eller ompaketering är bara små saker och ändrar inget i huvudsak även om någon/ra miljarder kan skapas.
Sammanfattningsvis
SBB tillgångar och skulder
Fastigheter 20 -35 miljarder
Samägda bolag 0-15 miljarder
Summa 20-50 miljarder.
Kassa 3,5 miljarder
Skulder 69 miljarder
Det skapar ett underskott på minst 15 miljarder, troligtvis mycket mera.
Närmast 12 månaders drift
Fastighetsdriften 1,5 – 2 miljarder
Räntor -2,5 miljarder
Resultat -0,5 – – 1 miljarder
Cashflow
Kassa 3,5 miljarder
Resultat -0,5 – -1 miljarder
Amorteringar – 9 miljarder
Nettokassa – 6 – – 6,5 miljarder
SBB måste med andra ord på något sätt skaffa dessa pengar i närtid.
SBB kanske kan få fram lite pengar genom något knep, men det är ingenting som talar för läget framåt kommer förbättras speciellt mycket. Om t.ex. riksbankens referensränta sänks till 2%, så kommer alltjämt inget direkt förändras för SBB. Att tro på snabba prisstegringar på marknaden, verkar optimistiskt om inte de blir fri tillgång på låna pengar (vilket är orealistiskt). De affärer de gjort har varit kortsiktig likviditet mot ännu sämre chans överleva.
SBB leva eller dö!
Som de lever nu är det konstgjord andning och kreativ bokföring. Ska SBB överleva på sikt, så måste de MINST halvera sina skulder på 69 miljarder. De kommer ändå ha svårt att få verksamheten gå med överskott både resultat och cashflow.
35 000 000 000 miljarder behöver med andra ord SBB och aktieägarna har inte kapaciteten, utan det är i princip bara en grupp tänkbara och det är deras långivare idag av hybridobligationer och vanliga obligationer.
Ett upplägg skulle kunna vara att
Hybridobligationer omvandlar till aktier. (ca 14 miljarder)
Obligationsinnehavare 50% nya aktier och 50% nya långa obligationer. (ca 19,5 miljarder aktier och ca 19,5 miljarder nya obligationer).
Frågan är då gentemot aktieägarna idag vilken kurs det skulle vara! Mycket svårt tro obligationsinnehavare ska acceptera sämre villkor än de får 90% av bolaget, vi talar då om en aktiekurs i den emissionen på ca 50 öre/aktie, men risken för betydligt sämre aktiekurs finns förstås. Det skulle ändå vara svårt få igenom detta och det skulle med största sannolikhet också kräva företagsrekonstruktion och förklara för obligationsägare att de måste välja konkurs eller acceptera bytet.
SBB kan då överleva, inte lätt, men möjligt.
– Siffror i analysen hämtade från SBBs officiella rapporter –
LÄMNA KOMMENTAR