Nästan alla fastighetsbolag har kraftigt övervärderade fastigheter i sina rapporter. Därför ska man inte köpa fastighetsaktier, du får med andra ord om du köper nu betala för luft. Värderingstoppen byggde på 0-ränta och ”fri” tillgång till lån. Idag är en långsiktig räntekostnad att kalkylera med i BÄSTA fall 4%. Vidare mycket svårt få lån. Det är HELT annorlunda värdeförutsättningar.
När marknaden var på topp, gjordes det fastighetsaffärer, totalt för ca 400 miljarder 2022. Sverige var det land Europa som det gjordes mest affärer i efter Storbritannien, trots Sverige är en relativt liten ekonomi.
2023 var den siffran ca 100 miljarder, varav merparten var ompaketeringar (d.v.s. försäljningar med skulder och övertagande). 2024 kommer vara liknande.
Det märkliga är också att alla som jobbar med fastigheter vet att det är så här, men en slags kollektiv tystnad.
Fastighetsvärdering
Grunden är att en professionell värderingsman ska bedöma marknadspriset, d.v.s. vad skulle det gå att sälja fastigheten i ordnad form ”idag”, en normal försäljningsprocess är ca 3 månader.
Utifrån det får värderingsmannen olika nyckeltal, pris per m2 och direktavkastning i %, det sista är det viktigaste måttet. Har en fastighet en direktavkastning på 10%, så är det (hyror – driftkostnader) / fastighetens värde *100%. (Driftkostnader är inte finansiella kostnader)
Exempelvis en fastighet med hyror på 15 miljoner, driftkostnader 5 miljoner som en värderingsman värderar till 100 miljoner. Då är direktavkastningen 10%. (15-5)/100*100%.
Värderar värderingsmannen vid annat tillfälle fastigheten till 150 miljoner, så blir det 6,67% (15-5)/150*100%.
Enkelt och inga konstigheter i sig, men förstås komplext fastställa ett marknadsvärde, med alla olika förutsättningar som finns.
Börsbolagens egna variant av värdering
Börsbolagen gör sina värderingar omvänt och ger värderingsmannen uppdraget, vad blir värdena vid t.ex. 4% direktavkastning. Om det verkliga värdet på fastigheten i exemplet ovan är 100 miljoner, så blir värdet vid 4% direktavkastning (15-10)/4% = 250 miljoner.
Bestämmer styrelsen i nästa rapport att direktavkastningen är högre i marknaden t.ex. 4,1%, så justerar de värdet till (15-10)/4,1% = 244 miljoner.
Därför saknar de börsnoterade fastighetsbolagen riktiga siffror och värderingar. Skulle riktiga siffror presenteras, så kommer många av bolagen sakna eget kapital. Börsbolagen presenterar som en värdering är gjord, de nämner direktavkastning, men de nämner ibland, men oftast inte eller ”luddigt inbakat” att det är styrelsen som gett svaret på värderingen först, som sedan görs därefter.
Det här känner t.ex. banker till och är mycket restriktiva med att låna ut pengar. Skulle läget vara annorlunda vore det mycket säkert för en bank låna ut 50% av en fastighetsvärdering. Banken säger normalt ja till riktig värdering, men nej till börsbolagens egenkonstruerade värderingar.
Direktavkastningen
Vad som är rimlig direktavkastning på fastigheter påverkas av en mängd faktor.
Läge på fastigheten
Skicket, förväntat underhåll
Typ av fastighet
Uthyrningsgrader/vakanser och kontrakten
Potential Fastighetsutveckling (t.ex. utbyggnad). Ändring från hyresrätt till bostadsrätt.
Vidare så beräknas direktavkastningen på lite olika sätt. Vissa har med administration, vaktmästare etc, andra har lyft ut det som kostnad som belastar fastigheten. Vidare så är gränsen mellan underhåll som ingår i driftkostnad och investering som inte ingår, alltid en definitionsfråga.
Räntor, amorteringar ingår inte i beräkningen för direktavkastning, men påverkar. Är det billigt och enkelt att låna och det finns mycket investeringskapital så drivs marknadspriser upp och direktavkastningen ner och vise versa.
Normala direktavkastningar idag
AAA-läge affärer, kontor, bostäder centralt Stockholm, 2-3%.
Bra kontorsfastighet, stabilt långtidskontrakt kranskommun Stockholm, 3-5%.
Köpcentrum, logistik Stockholms län, uthyrt. 6-9%
AAA-läge affärer, kontor, bostäder större städer, 3-5%.
Bra kontorsfastighet, stabilt långtidskontrakt större städer, 4-7%.
Köpcentrum, logistik större städer, uthyrt. 7-10%
AAA-läge affärer, kontor, bostäder mindre städer, 8-12%.
Bra kontorsfastighet, stabilt långtidskontrakt mindre städer, 8-14%.
Köpcentrum, logistik mindre städer, uthyrt. 8-15%
Direktavkastningen påverkas hårt av underhållsbehov, reparationsbehov, vakanser.
De börsnoterade fastighetsbolagens fastigheter
Generellt medför en korrekt marknadsvärdering att det skulle behövas nedskrivningar på 25-50%.
Det är få bolag som klarar detta.
______________________________________________________
LÄMNA KOMMENTAR