Castellum

Räntan drar sig nedåt och pressar inte längre fastighetsbolagens negativa cashflow lika hårt, men fortfarande är de flesta bolag i sektorn amorterande och har svårt finansiera nyupplåning.

Även om dämpande räntor är positivt, så slår vakanser och tomma kontor och lokaler hårdare och hårdare. Det är oerhört svårt hyra ut nytt i dagsläget och väldigt lätt tappa hyresgäster. Vid uthyrning så innebär det ofta eftergifter på olika sätt med nedsatt hyra, lägre hyra och flexibla avtal för uppsägning.

Castellum har ca 684 fastigheter och ca 5 300 000 kvm uthyrbara ytor.  Vakanser växer och t.ex. Ericsson i Kista minskar och förmodligen en tidsfråga till de helt lämnat Kista, det blir inte enkelt att hitta någon eller några hyresgäster som hyr istället. Tittar man vad de har ledigt just nu så är det hela 767 lediga lokaler. De är svåra att hyra ut och redovisade uthyrningar just nu är mer eller mindre symboliska. Här kan man se de som de har ledigt just nu. https://www.castellum.se/lediga-lokaler/

Förutom att de inte får någon hyra, när lokaler är tomma, så påverkar det fastighetsvärdet radikalt och en marknadsvärdering är inte längre en fastighetsvärdering, utan kontraktsvärdering istället.  En relevant marknadsvärdering av fastighetsbeståndet skulle inte vara redovisade 135 miljarder, utan snarare 75-100 miljarder. D.v.s. ca 75% av aktievärdet är ”luft”.

Castellum har efter räntor ca 4,5 miljarder kvar, det är i dagens läge i princip omöjligt kompensera med hyreshöjningar växande vakanser, så dessa 4,5 riskerar sjunka under 2025 och tillväxtutsikter ser under överskådlig tid långsökta ut.

Detta överskott, är rimligt man kan hantera amorteringar på bolagets lån som uppgår till runt 60 miljarder. Aktiemarknaden värderar bolaget till runt 60 miljarder också. Så köp av en aktie i Castellum är idag köp av andel i fastigheter för 120 miljarder belånade till 60 miljarder. (de är bokade till 135 miljarder + 15 miljarder andra tillgångar).

Att det för aktieägaren ska vara en bra affär och gynnsam utveckling tvivlar jag på.

Roger Akelius som gjorde fastighetsbranschen bästa exit, har de flesta respekt för. Han är idag Castellums största aktieägare och han köpte in sig oktober 2022 för 115 kr, nu 2,5 år senare är aktien i ca 120 kr. Han har ”lätt” råd köpa mycket mera, om han tyckte det skulle vara en bra och sund affär, men inget sådant observeras.


Avstå från aktien, bolaget har 2-7 mycket tuffa år framför sig. 
De bör överleva, men inte kommer det vara goda tider att vara aktieägare i bolaget.