Ett paketerat fastighetsbolag för att ”ge bort” via utdelning till aktieägarna i SBB, men bolaget är värdelös. De Har sina fastigheter bokförda till ca 14 miljarder, men värdet uppgår rimligtvis inte ens till 7 miljarder, dvs lägre än deras skulder. Beståndet består i huvudsak enkla, till stor del nedgångna fastigheter i orter som inte är attraktiva för investerare.
Det är också så att i delårsrapporten finns en mängd motstridiga uppgifter, lämnade av bolaget. Värderare har fått givna förutsättningar, vilket har blivet en värdering som inte på något sätt har kontakt med en verklig marknadsvärdering. (se nedan utveckling om värdering och deras egna beskrivning).
_______________________________________________________________
Översikt över Neobo Fastigheter AB (AI-baserat på bolagets uppgifter och officiella)
Neobo Fastigheter AB är ett svenskt fastighetsbolag som fokuserar på att förvalta och förädla hyresfastigheter på flera orter över hela Sverige [1]. Bolaget hette tidigare Amasten Fastigheters AB innan det 2022 bytte namn till Neobo Fastigheter AB [2]. Bostadsfastigheter utgör 95 % av bolagets fastighetsvärde och resterande värde utgörs huvudsakligen av samhällsfastigheter [3]. Neobo Fastigheter AB:s bestånd omfattar 253 fastigheter och bolaget förvaltar även fastigheter åt Oliven Fastighets AB som har 115 fastigheter [4]. Företagets uppgifter kommer från myndigheter, privata aktörer och egna samlingar från Bolagsfakta [5].
Neobo Fastigheter AB har en historia som går tillbaka till 2008 då det först noterades på den First North [2]. 2013 bytte bolaget namn från Morphic Technologies AB till Amasten Holding AB för att senare byta namn till Neobo Fastigheter AB [2]. Bolagets nuvarande portfölj omfattar flera hyresfastigheter belägna över hela Sverige och har planer på att långsiktigt fortsätta förvalta och förädla dessa [1]. Dessutom kan företaget överväga att utöka sin portfölj i framtiden, beroende på marknadsförhållanden och andra faktorer [6].
Neobo Fastigheter AB är en del av fastighetsbranschen och konkurrerar med andra företag i branschen, såsom Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB [7]. Bolagets senaste namnbyte från Amasten Fastigheters AB till Neobo Fastigheter AB speglar dess pågående utveckling och tillväxt i branschen [8]. Investerare som är intresserade av att följa Neobo Fastigheter AB kan hitta nyheter, riktmärken och analyser relaterade till företagets utveckling och tillväxt [9]. Bolagets bostadsbestånd består från och med oktober 2022 huvudsakligen av fastigheter som erhållits genom SBB:s förvärv av Amasten Fastighets AB [10]. Bolagets extra bolagsstämma i december 2022 beslutade att byta bolagsnamn till Neobo Fastigheter AB [11]. Bilden nedan med texten, Fastighetsvärdering, är från Neobos rapport, det har inget att göra med marknadsvärden av fastigheter.
Finansiering
Bolaget uppger de har räntebärande skulder på 7.532 mkr och som man kan förstå så är det rörlig ränta och banklån. 4,1 år i genomsnittlig löptid och bunden ränta i 2,3 år.
Det står i delårsrapporten att refinansiering har varit med löptider på 3,5 – 5 år. Det framgår inget i rapporten om bolagets amorteringar, men i kassaflödesanalysen framgår det att de har amorterat 58 mkr, vilket på årsbasis skulle vara ca 230 mkr eller 3% (33 år). De anger inte att de har rörlig ränta, men det kan man räkna ut, för de anger de låser ränta genom derivata-instrument. Uppgifter i delårsrapport är 5.562 mkr för mellan 1-8 år och bolaget har överskott på derivataffärer med 344 mkr. Bolaget verkar blanda räntederivat med bundna låneräntor, men som vi tolkar det så är det bara rörliga räntor, vara ca 76% är skyddat 1-8 år med derivat. 34% av lånen kortare än 1 år. Bolagets uppgifter så förfaller ca 50% av bolagets lån inom 2-3 år.
Rapporten anger att bolagets genomsnittliga ränta vid slutet av rapportperioden uppgår till 3.0%, vilket kan förmodas är inklusive räntederivat. Det framgår inte i rapporten vilken bank bolaget har, vilka säkerheter som är ställda, utöver angivande att det är Nordiska Banker med säkerhet i pantbrev. Den eller de banker som är långivare har helt klart en osedvanligt hög risk. Det framgår inte heller i rapporten att det ska finnas någon form av outnyttjade kreditfaciliteter. Bolaget uppger själva de anser sig ha en stark finansiell ställning, då undrar man hur en medel eller dålig ser ut.
Likviditet
I delårsrapporten framgår det att de har 159 mkr i kassan, samt ska få någon form av slutreglering från SBB under slutet av Q3 2023. Det är uppgivet övriga omsättningstillgångar på 201 mkr, om det är hyresfordringar, det är det som avses SBB ska slutreglera eller en mix, framgår inte. Likviditeten är med andra ord extremt låga ca 1% av uppgivna tillgångsvärdet. Senaste kvartalet uppges ha varit en vinst på 29 mkr, men kassaflödet var -72 mkr och då är det i förhållande till omfattningen att det är verkligen ytterst små investeringar i beståndet och i princip obefintligt underhåll. Det här gör att kassan räcker ca 2 kvartal, förutsatt att investeringar är nära noll, sedan är det oklart om det finns fordringar/mellanhavanden att erhålla från SBB, men synnerligen olämpligt att det inte är slutreglerat. Möjligheten att få utökade lån, eller sälja fastigheter och få överskottslikviditet borde verkligen vara begränsade.
Fastigheternas värde
Det anges att fastigheterna är värderade, vilket kan kännas betryggande för en utomstående. Men normalt om värden ska bestämmas på ett relevant sätt är marknadsvärdering, här utförs värderingar på helt andra sätt. Det finns ingen möjlighet för bolaget att sälja till uppgiven värdering eller närheten av den. Du kan få vilken typ av värde du önskar om du ger värderare ett givet avkastningskrav och Neobo har angivet i genomsnitt 4,3%. Studerar vi deras avkastning utifrån rapporten så har de ett driftnetto Q1 på 98 mkr och efter central admin 83 mkr. Multiplicerar vi det med 4 (4 kvartal), så är det låga 2,8% före admin och 2,3% efter admin. Skulle man nöja sig med 4,3% som de själva säger så är värdet 9,1 mdr före admin och 7,7 mdr efter admin. Nu kommer förvisso det slå igenom lite hyreshöjningar, men också troligtvis ökande vakanser.
Den verkliga avkastningen är VÄSENTLIGT högre för den typ av lågklassiga fastigheter som Neobo äger vid marknadsvärdering, det är verkligen inga premiumfastigheter, utan i genomsnitt riktigt dåliga fastigheter med ett stort eftersatt underhåll. Neobo förbättrar inte det, t.ex. har de det senaste året och kvartalet investera på årsbasis ca 60 mkr/år i underhåll, vilket inte ens är 0,4% av fastigheternas värde. Jämför med en villaägare som äger en villa för 3 mkr och lägger 12.000 kr i genomsnittligt underhåll per år, I Neobos fall är det nog snarare i huvudsak akuta reparationer. Bolaget har extremt höga driftkostnader vilket beror på det är i huvudsak gamla sunkiga fastigheter i småorter spridda över landet. Även utan kostnad för central admin, uppgår driftkostnaderna till hela 54% av intäkterna. Hyresvakanser på kommersiella lokaler uppgår till 13% och bostäder till 6,4%, det är mycket höga siffror, men så ser det ut på de orter de är verksamma.
Det går titta på lediga lägenheter och lokaler som Neobo har här, så tror jag de flesta förstår det i huvudsak är enkla, nedgångna och misskötta fastigheter:
Bostäder 204 lediga lägenheter just nu https://www.neobo.se/sv/lediga-objekt/lediga-lagenheter/?pager=all
Lokaler 38 lediga lokaler just nu https://objektvision.se/Annonsörer/29842
Genomgående är det höga hyror och en lyckträff att lyckas hyra ut. De här vakanserna kommer öka och möjligheten lyckas att hyra ut mer än någon enstaka här och där är små.
Skulle Neobos fastighetsbestånd komma ut på marknaden till salu, med hänsyn till väldigt stor del av beståndet har eftersatt underhåll är det svårt tro, någon av det här beståndet skulle vara beredd och också klara av finansiera ett köp till en direktavkastning på under 10% i genomsnitt. De bästa fastigheterna kanske i bästa fall 6% och de sämsta talar vi om storleksordning 15% i direktavkastning. En sammanvägd värdering av beståndet hamnar då alltså på ca 4 miljarder.
Det är definitivt inga problem att köpa ihop ett likvärdigt fastighetsbestånd för den nivån i marknaden (studera exempelvis objektsvision fastigheter till salu). Lånar någon (och får lånet) 4 miljarder och köper hela beståndet, så kommer de ha ca 380 mkr/år i inkomster och ca 200 mkr i räntor. Kvarvarande 180 mkr räcker i bästa fall för amorteringar, sedan kommer de behöva många miljarder för återställa fastigheterna i normalt driftskick.
Även en sådan affär, är svår att hitta en köpare till. Skulle vi ha fel, så vore det förstås både enkelt och givet för Neobo att sälja av fastigheter för någon/ra miljarder och förstärka finansiering och likviditet, men det är inte möjligt, de hade självklart gjort det i så fall.
Neobo hemsida
https://www.neobo.se/sv/
Neobo rapport Q1 2023
https://www.neobo.se/sv/wp-content/uploads/sites/4/2021/10/neobo-delarsrapportjanuari-mars2023-230510.pdf
- Investors – Neobo Fastigheter. (n.d.) Retrieved May 18, 2023, from www.neobo.se/en/investors/
- Neobo Fastigheter AB – Skatteverket. (n.d.) Retrieved May 18, 2023, from www.skatteverket.se
- Neobo Fastigheter godkänt för notering – Dagens PS. (n.d.) Retrieved May 18, 2023, from www.dagensps.se
- Fastighetsföretag – Katrineholms kommun. (n.d.) Retrieved May 18, 2023, from www.katrineholm.se
- Neobo Fastigheter AB (publ) | Info & Löner – Bolagsfakta. (n.d.) Retrieved May 18, 2023, from www.bolagsfakta.se/5565802526-Neobo_Fastigheter_AB_publ
Beslut om köp/sälj tar inte AI News ansvar för, utan det måste vara slutligen läsarens egen bedömning.
