Skräckscenario för Kista – 65 procent av kontoren kan bli öde

Krisen för Stockholmsförorten Kistas kontorsmarknad är långt ifrån över. Det tror fastighetsfonden Genesta som 2015 sålde sin sista fastighet i området.

Under 2016 varnade fondbolaget för höga och stigande vakanser och stämplade området som ”oinvesterbart”. Men det har blivit värre än vad Genesta trodde. Enligt Genesta består Kistas kontorsmarknad av cirka 850 000 kvadratmeter. Vakansgraden var 36 procent i oktober förra året. Fastighetsfondbolaget Genesta har tagit in totalt fem fonder med cirka 1 150 miljoner euro, motsvarande närmare 13 miljarder kronor med dagens kurs.

Genesta äger fastigheter i Sverige, Finland, Danmark och Norge. Till de svenska fastigheterna hör kontorskvarteret Zinko i Stockholm och flera logistikfastigheter, bland annat Husqvarnas centrallager i Södra Stigamo söder om Jönköping.

De senaste åren har flera skådespelare lämnat Kista, konstaterar Genesta. Fastighetsservicebolaget Coor flyttade till Solna med motiveringen att Kista ”blev otryggare”. Teknikföretaget CGI har också lämnat Kista för Solna, Microsoft flyttade till Stockholms centrum och KTH har flaggat för att lämna sitt campus i Kista.

I Genestas värsta scenario, där Ericsson helt lämnar Kista, tror fastighetsfonden att vakansgraden landar på över 65 procent. Genesta tror dock inte att Ericsson väljer att lämna Kista utan att en kraftig neddragning är rimlig att räkna som ett basscenario. Fondbolaget räknar med att vakanserna i Kista fortsätter att öka och att vakansgraden överstiger 50 procent.

”Marknaden kommer sannolikt att befinna sig i en nedåtgående spiral, där färre företag och människor, minskat utbud av tjänster och restauranger, samt ett försämrat rykte kommer att leda till att fler hyresgäster lämnar, vilket ytterligare minskar utbudet av tjänster och restauranger, och ytterligare försämrar områdets rykte, och så vidare”, skriver Genesta. 

Det är mycket svårt se ett scenario där utvecklingen skulle vända och kontoren återigen fyllas. Alternativanvändning av kontor som t.ex. bostäder är svårt legalt och praktiskt.

Fastigheter som står tomma och nästan omöjliga att hyra ut, kan få nollvärden eller även minusvärden.